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元大全球不動產證券化基金經理人吳宗穎指出,根據美林證券資料,目前美國REITs約在18.2倍,並不算便宜!因自2010年以來,美國REITs評價大約在17~20之間,除非仍有高達2~3成的租金收益成長率,才能支撐高昂的評價水準。但目前美國REITs的股利率約4%左右,然美國不動產市場空置率創新低、資產擴張計劃告段落,租金收益已開始下滑,短期來說,市場資金尚未收緊之前,評價將維持高水位,但長期來看將很難繼續支撐如此高的評價面。也就是說,當美國的包租公,不僅租金收入可能越來越少、連建物價格都可能不保。
放眼全球市場,除了美國之外,還是有不少地區有利可圖。從最佳風險回報率的角度,吳宗穎看好具有內需復甦題材的日本,包括勞動市場持續改善、職工現金收入增加、消費加速,預料終將推動通膨上升。其中,地產開發商不僅是最直接受惠於此題材的族群,首選商辦需求最暢旺的東京都,目前股票評價遭到低估,具落後補漲題材。瀚亞亞太REITs基金經理人林庭樟指出,目前亞太區新加坡及澳洲REITs股利率與當地公債殖利率利差仍高於均值,中長期仍具投資價值;而不動產也在去年9月開始成為MSCI第11個產業分類(GICS),加上亞太不動產占指數權重高,且目前評價大多落在均值附近,搭配亞洲地區相對寬鬆的貨幣政策,都替REITs資產提供了價格上漲的動力;因此以長期來看,依然看好亞太REITs的價格表現。群益全球地產入息基金經理人葉雲龍,投資REITs優點在於可依景氣循環,根據不同市況靈活調整投資組合,以區域別來看,美國、日本、新加坡REITs表現仍相對看好,主要因素在於美國景氣處於復甦階段,企業獲利動能依舊向上,有利REITs表現,日本方面除了評價低之外,經濟也有自谷底改善的跡象,加上接下來日本將在2020年舉行東京奧運,因此基礎建設興建七夕情人節禮物、都市更新和新興都會區的興起,皆有助帶動相關次產業的REITs表現。(工商時報)
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